Od 1. dubna 2026 není hypotéka jako hypotéka. Primárním důvodem změn není řešení krize bydlení, ale možná nestabilita bank během případné ekonomické krize.
Na druhou stranu by krizi bydlení v Česku mohla pomoct zmírnit právě i tahle nová pravidla ČNB pro získávání hypotečních úvěrů na třetí a další nemovitost. Ten, kdo už několik nemovitostí má a další si koupí za hotové, dál číst nemusí. Naopak ten, kdo by si na takovou investici potřeboval půjčit, by měl zbystřit.
Družstevní bydlení jako (staro)nová cesta: Zjistěte, jak přesně funguje, jaké má výhody a na co pozor
O co jde a koho se změny týkají?
Nemění se všechna pravidla a rozhodně ne plošně. Ta nová se týkají výhradně tzv. investičních hypoték. To jsou podle ČNB úvěry na pořízení třetí a každé další nemovitosti, nebo nemovitosti kupované od počátku za účelem pronájmu.
Dobrou zprávou je, že pro běžné žadatele, kteří chtějí jen mít vlastní bydlení, se nic nemění. Pokud máte zálusk na svou první nebo druhou nemovitost pro vlastní potřebu, pořád vám můžou stačit úspory kolem 20 % z kupní ceny nemovitosti. Má se totiž za to, že první nemovitost budete nastálo obývat a ta druhá může být rekreační. Další už ne.
Proč ČNB takové kroky podnikla?
Česká národní banka reaguje na nadprůměrnou aktivitu na trhu a velký růst cen nemovitostí. Podle analýz je v Česku asi 200 000 prázdných bytů (jen v Praze je to asi 75 000), které neslouží k bydlení ani k nájmu – mají jen uchovávat hodnotu vložených peněz.
Když si lidi pořizují na dluh nemovitosti, které ale negenerují zisky (protože v nich nikdo nebydlí a investor z nich nemá příjem), mohlo by se v případě ekonomické krize stát, že by došlo k naprosté destabilizaci bank – finance by k nim neměly odkud téct. Podobně ČNB nahlíží na nemovitosti pořizované za účelem pronájmu. Protože kde je jistota, že svou nemovitost dokážete „udat“?
Nájemní vs. vlastní bydlení: Oboje má své výhody i nevýhody
Co konkrétně se mění?
Od dubna 2026 musí banky u investičních úvěrů dodržovat jiné limity než u běžných hypoték. Mění se LTV, DTI i DSTI. Hned vysvětlíme.
- LTV (Loan-to-Value) maximálně 70 %: Banka vám půjčí maximálně 70 % hodnoty nemovitosti. Budete tedy potřebovat minimálně 30 % vlastních zdrojů, což je o 10 % víc, než bylo do jara.
- DTI (Debt-to-Income) maximálně 7: Celkový objem všech vašich dluhů nesmí překročit sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Například ten, kdo chce získat úvěr na 7 000 000 Kč, musí mít čistý roční příjem aspoň 1 000 000 Kč, dřív by to bylo 825 000 Kč (DTI se v některých bankách rovnalo hodnotě až 9,5).
- DSTI (Debt-Service-to-Income) maximálně 40 %: Měsíční splátky všech vašich úvěrů by neměly přesáhnout 40 % vašeho čistého měsíčního příjmu. Máte-li třeba měsíční příjem 80 000 Kč, nesmí vaše veškeré měsíční splátky čehokoli přesáhnout 32 000 Kč – může jít o jinou hypotéku, leasing, půjčky, cokoli. Do téhle částky se musíte vejít i s hypotékou, o kterou aktuálně žádáte.
Změny, které ČNB nastolila, rozhodně nezůstaly a nezůstanou bez následků. Vliv na vývoj rozhodně mají, i když se odhaduje, že nebudou nijak zásadní.
Dopad na trh s nemovitostmi nemá být dramatický
Odborníci neočekávají výrazný propad cen, protože hlavním problémem u nás zůstává nedostatečná nabídka bytů. Přesto ale podle odhadů dojde k ochlazení poptávky po hypotečních úvěrech, mělo by dojít k poklesu o 7,5–9 % hypoték v objemu 26–31 miliard korun ročně.
Zásadní dopad budou mít tyhle změny na nejmenší investory a drobné spekulanty, kteří dřív dosáhli na hypotéku jen tak tak. Dneska už na ni nedosáhnou a mají po investici.
Očekává se taky, že investoři budou vybíravější. Ve vlastním zájmu by měli volit nemovitosti s vyšším výnosem z nájmu, aby se jim vložené finance vrátily.
10 faktorů, které ovlivňují cenu vašeho bytu: Bydlíte pod střechou? Škoda...
Závěrečné shrnutí
Na nějaké varování je pozdě, protože nová pravidla už od jara platí. Je ale dobré o nich vědět, zvlášť pokud jste měli na „drobnou“ investici v podobě třetí a další nemovitosti zálusk. Možná i vám ČNB udělala pověstnou čáru přes rozpočet.
- Nová, přísnější pravidla pro poskytování hypoték platí od 1. 4. 2026.
- Změny se týkají jen hypoték na třetí a další nemovitost.
- V rámci změn se zpřísňují limity LTV, DTI a DSTI. Je třeba mít víc našetřeno, mít vyšší čistý příjem v poměru k výši žádaného úvěru a mít co nejmíň dluhů.
Chystali jste se vzít si hypotéku a investovat do nemovitosti, ale ČNB vám to „zatrhla“, nebo jste si svůj investiční sen stihli splnit? Dejte nám vědět v diskuzi pod článkem!
