Podle zkušeného realitního makléře, se kterým jsme v minulosti hovořili například o bytech, které nikdo nechce, existují nemovitosti, u kterých by svým klientům doporučil hledat dál, i kdyby prodávající nabídl výraznou slevu.
„Starou kuchyň vyhodíte, koupelnu předěláte a nevzhlednou podlahu vyměníte. Mnohem víc mě zajímají věci, které majitel bytu změnit nemůže. Kvůli těm se může z výhodného nákupu stát bydlení, kterého budete za pár let litovat,“ říká makléř, který se prodeji bytů věnuje více než deset let.
Adresa, ze které se všichni stěhují pryč
Jednou z věcí, přes které podle něj nejede vlak, je špatná lokalita. Nejde jen o čtvrti se špatnou pověstí. Problém může čekat přímo před domem. „Můžete mít nádherný byt po rekonstrukci, ale pokud vám pod okny vede čtyřproudová silnice, je to pro řadu lidí nepřekonatelný problém. To samé platí pro hlučný podnik v přízemí nebo jiné zdroje hluku v bezprostředním okolí.“
Chybou podle něj je udělat si obrázek o místě podle jediné prohlídky. Ulice, která je v sobotu dopoledne tichá, může ve všední den vypadat úplně jinak. „Když má klient o byt vážný zájem, doporučuji mu přijet ráno, odpoledne i večer. A klidně se projít kolem domu v pátek nebo v sobotu v noci. Za půl hodiny můžete zjistit něco, co vám v inzerátu nikdo nenapíše.“
„Takhle dnes vypadají byty, které nikdo nechce,“ říká zkušený makléř
Problémoví sousedé dokážou znepříjemnit život
Podobně přistupuje k sousedským vztahům. Jeden hlučný soused nemusí znamenat katastrofu, dlouhodobé problémy v celém domě už jsou jiná situace. „Kupující někdy řekne, že ho sousedé nezajímají, protože si kupuje byt. Jenže s bytem dostává i dům, ve kterém s nimi bude každý den žít.“
Makléř radí zpozornět už při příchodu na prohlídku. „Když jsou společné prostory zanedbané, na chodbě je nepořádek, rozbité dveře a všude visí naštvané vzkazy sousedů, něco to o fungování domu vypovídá. Nemusí to být důvod okamžitě odejít, ale určitě bych se začal ptát, jaké vztahy v domě fungují.“
Vlhkost a plíseň jsou vždycky problém
Obezřetnost doporučuje také u stop po vlhkosti, plísni nebo zatékání. Čerstvě vymalovaná stěna ještě neznamená, že problém zmizel. „Když někde vidím mapu po zatečené vodě, odlupující se omítku nebo podezřele nově natřený kus stěny, chci vědět proč. Nestačí mi odpověď, že tam kdysi trochu teklo.“
Zásadní je zjistit příčinu. Jiná situace je prasklé potrubí, které bylo opraveno, jiná dlouhodobě vlhká konstrukce domu. „Pokud je problém v samotném bytě a víme, jak ho odstranit a kolik to bude stát, dá se s tím pracovat. Jestli je příčina někde v konstrukci domu a roky se neřeší, byl bych podstatně opatrnější.“
Byty pod střechou prověřujte dvakrát
Samostatnou kategorií jsou pro něj byty v posledním patře a podkroví. Mohou nabídnout krásný výhled, více soukromí a žádné sousedy nad hlavou. Mají ale svá rizika. „Podkrovní byt vám může v dubnu připadat fantastický. Pak přijde červenec, venku je přes třicet stupňů a zjistíte, že doma bez klimatizace nevydržíte.“
Bydlení v podkroví: Život pod střechou je pohádka. Mrkněte na nejkrásnější interiéry
Rozhoduje izolace střechy, orientace oken, možnosti větrání i konstrukce samotného podkroví. U některých bytů se vysoká teplota drží dlouho do večera. „Když kupuji byt pod střechou, chci vědět, jaké tam bývají teploty v létě. Ideální je zeptat se lidí, kteří ve stejném patře skutečně bydlí. Majitel, který prodává nemovitost v listopadu, vám bude tvrdit, že s horkem nikdy problém nebyl. Soused vedle vám často odpoví zcela opačně.“
Další otázkou je stav střechy. „Poslední patro je první na ráně, když začne střechou zatékat. Vidím-li mapy na stropě nebo kolem střešních oken, zajímá mě, kdy se střecha opravovala a jestli se problém opakoval.“ Opravu střechy navíc zpravidla nevyřeší vlastník jednoho bytu sám. Pokud se k ní vlastník domu dlouhodobě nemá, nízká kupní cena nemusí být dostatečnou kompenzací.
„I dům za miliony může působit lacině,“ říká designérka. A upozorňuje na chyby, které dělají jenom Češi
Suterénní byt za dobrou cenu? Podezřelé
Na opačné straně domu stojí suterénní a polosuterénní byty. Ani ty makléř automaticky nezavrhuje. Před koupí by ale chtěl znát odpověď na několik otázek. „Kolik je uvnitř denního světla? Není tam vlhko? Jak vysoko jsou okna vůči chodníku? A budou kolem nich celý den chodit lidé?“
Nízká pořizovací cena může být lákavá, jenže jednou přijde chvíle, kdy bude majitel nemovitost znovu prodávat. „Jestli vám něco vadí už na druhé prohlídce, je dost pravděpodobné, že to jednou bude vadit také vašemu kupujícímu.“
Krásný byt v domě, který nemá peníze
Pozornost si zaslouží také hospodaření společenství vlastníků. Nová kuchyňská linka nebo designová koupelna mohou snadno odvést pozornost od stavu celého domu. „Klientům říkám, aby se nedívali jen na byt. Zajímá mě střecha, výtah, fasáda, rozvody, finanční rezervy domu a plánované opravy.“
Pokud dům čekají velké investice a nemá na ně vytvořenou dostatečnou rezervu, náklady se mohou brzy dotknout nového vlastníka. „Koupíte byt, nastěhujete se a za několik měsíců se začne řešit střecha, výtah a stoupačky. Najednou se hlasuje o úvěru nebo vyšších příspěvcích. Tohle chci vědět před koupí, ne po ní.“
Ještě větší výstrahou jsou dlouhodobé spory mezi vlastníky. „Nefunkční SVJ umí zablokovat opravy, které dům potřebuje. A vy s tím jako jeden vlastník neuděláte vůbec nic.“
Družstevní bydlení jako (staro)nová cesta: Zjistěte, jak přesně funguje, jaké má výhody a na co pozor
U právních nejasností bych nespěchal
Nízká cena by podle makléře neměla přimět kupujícího přimhouřit oči ani nad právním stavem nemovitosti. „Věta ‚to se potom nějak vyřeší‘ mě u koupě za několik milionů opravdu neuklidňuje.“
Prověřit je potřeba právní vady, omezení vztahující se k nemovitosti i to, zda skutečný stav odpovídá dokumentaci. „Někdy vám majitel ukazuje jako velkou přednost krásně propojený obývák s kuchyní. Pak začnete zjišťovat, co se při rekonstrukci bouralo a že to nebylo právně tak úplně v pořádku.“
Nejlevnější nabídka nemusí být nejlepší koupě
Rozhodující podle makléře není počet nedostatků, ale jejich povaha. Staré umakartové jádro, dvacet let stará kuchyň nebo ošklivé dveře ho příliš netrápí. „Dokonce mám rád byty před rekonstrukcí. Vidíte, co kupujete, cenu oprav si můžete spočítat a uděláte si všechno podle sebe.“
Jinou váhu mají nedostatky, nad kterými nový vlastník nemá kontrolu. „Kdybych si měl vybrat mezi zanedbaným bytem v dobrém domě na dobrém místě a luxusně zrekonstruovaným bytem v problémovém domě, beru ten první.“
Při rozhodování klientům proto radí rozdělit nedostatky do dvou skupin. „Ptejte se, jestli můžete problém sami odstranit. Kuchyň zrekonstruujete. Podlahu vyměníte. Koupelnu si předěláte k obrazu svému. Rušnou silnici, špatné sousedy, nefunkční SVJ nebo mizerně izolovanou střechu ne.“
Právě u druhé skupiny by podle něj měla být nízká cena spíš důvodem k dalším otázkám než k rychlému podpisu smlouvy. „Když je byt výrazně levnější než nemovitosti kolem, nehledám důvod, proč ho koupit. Hledám příčinu toho, proč je tak levný. A teprve ji ho znám, můžu říct, jestli je to dobrý obchod,“ uzavírá náš rozhovor makléř.
Autorský text + výpovědi respondenta
